仕様書[1210KB]

UR都市機構西日本支社（全国）／入札公告

案件の詳細

令和８年度賃貸住宅等に係る比準賃料調査等業務 ＜仕様書＞ １ 業務名称 令和８年度賃貸住宅等に係る比準賃料調査等業務 ２ 契約期間 令和８年８月17日（月）から令和９年７月31日（土）まで ３ 業務の実施内容 別紙1「令和８年度賃貸住宅等に係る比準賃料調査等業務実施内容」のとおり ４ 用語の定義 (1) 指示者とは、契約図書に定められた範囲内において、受託者又は受託者の委託業務 責任者（以下「業務責任者」という。）に対する指示、承諾又は協議等を行うもので、 単価契約書第７条に規定する者をいう。 (2) 業務責任者とは、契約の履行に関する運営（業務の管理及び統括）及び業務を実施 する者で、別に定める資格を有し、単価契約書第６条に規定する者をいう。 (3) 契約図書とは、単価契約書、仕様書及び提案仕様書をいう。 ５ 業務実施計画書等 (1) 受託者は、下記の事項について記載した業務実施計画書を作成し、契約締結後速や かに指示者に提出しなければならない。 ① 業務の実施方針（情報セキュリティに関する対策を含む） ② 業務の実施体制 ③ 連絡方法及び連絡体制 ④ その他の業務実施上の必要となる事項 (2) 受託者は、業務実施計画書の内容を変更する場合は、その都度、指示者に変更する 業務実施計画書を提出しなければならない。 (3) 受託者は、業務責任者に業務の管理及び統括等を適正に行わせ、業務を円滑かつ適 正に実施しなければならない。 ６ 業務責任者等 (1) 業務責任者は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152条）第４条に 規定する不動産鑑定士の資格を有しなければならない。 - 1 - (2) 業務責任者は、受託者が法人である場合は、その役員又は使用人、受注者が個人で ある場合には、その者又はその使用人でなければならない。 (3) 受託者は、契約締結後速やかに、単価契約書第６条により、委託者に業務責任者を 通知し、当該業務責任者が(1)に定める資格を有していることを証する書面を提出しな ければならない。業務責任者を変更する場合も同様とする。 (4) 前項の場合において、通知された業務責任者が(1)に定める資格を有していると認め られない場合は、委託者と受託者が協議の上、受託者は速やかに業務責任者を変更し なければならない。この場合、(1)から(3)までに定めるところに準じて取り扱うもの とする。 (5) 受託者は、業務責任者を原則として変更できない。ただし、事故等やむを得ない事 情により、業務に従事できなくなった場合は、遅滞なくその旨を指示者に通知すると ともに、その後の業務の実施について指示者と協議するものとする。 (6) 業務担当者は、在籍する不動産鑑定士に限るものとする。 ７ 適正な業務責任者の配置 業務責任者には、下記の各号に該当する者を置いてはならない。 (1) 当該業務の調査対象となる住宅及び有料駐車場等の存する団地に居住している者 (2) 当該業務の調査対象となる施設の利害関係者 (3) (1)及び(2)に定める者の配偶者、四親等内の血族、三親等内の姻族、同居の親族、 代理人、成年後見人、保佐人又は補助人 ８ 現地調査 (1) 受託者は、業務に当たって現地調査を実施しなければならない。調査に当たっては、 調査日、調査担当者、調査物件等を記載した調査記録を作成し、委託者が求めたとき は、当該記録の写しを提出しなければならない。なお、現地調査費用は業務委託料に 含むものとする。 (2) 受託者は、現地調査に当たって、委託者が管理する団地に立ち入る場合は、住宅等 の建築物、樹木等の植栽物及びその他の工作物の汚損又は破損を防止し、居住者等に 対する危険を防止するとともに、居住者の居住環境を阻害しないよう注意しなければ ならない。 (3) 受託者は、現地調査に当たって、住宅等内の調査を行うときは、委託者の指示に従 い、委託者が指定した住宅等についてのみ行うこととする。 (4) 受託者は、現地調査に当たって、第三者の土地に立ち入る場合は、指示者及び関係 者と十分な協調を保ち、業務が円滑に進捗するよう努めなければならない。なお、や むをえない理由により現地への立ち入りが不可能となった場合には、ただちに指示者 - 2 - に報告し指示を受けなければならない。 ９ 意見交換 (1) 受託者は、業務に当たって、指示者又は指示者が指定する担当者と十分に意見交換 を行わなければならない。 (2) 受託者は、業務に当たっては、調査対象物件の現在の賃料、賃貸料又は料金（以下 「賃料等」という。）を参考とし、また、賃料等の水準に変動が認められない場合には、 それを基本として評価を行うよう留意しなければならない。 10 関連法令等の遵守 受託者は、業務の実施に当たっては、関連する関係諸法規及び条例等を遵守しなけれ ばならない。 11 秘密の保持 受託者は、業務に実施に当たって、正当な理由なく、その業務に関して知りえた秘密 を漏らしてはならない。契約期間が終了した後も同様とする。 12 調査報告書等の公開 提出された調査報告書等は、委託者において、機構が管理する団地の賃借人等（以下 「賃借人等」という。）に対して公開することができるものとする。 13 調査報告書等に対する問合せ等の対応 提出された調査報告書等について、委託者が問合せを行ったときは、受託者は２の契 約期間満了後も誠実に対応し、協力しなければならない。 賃借人等から、調査報告書等に係る問合せがあったときは、原則として委託者が応対 するものとする。この場合、受託者は、委託者の求めに応じて、比準賃料及び駐車場料 金等の算定の考え方並びに採用した賃貸事例等について、資料の提供及び説明等の協力 を行わなければならない。 14 暴力団員等による不当介入を受けた場合の措置について (1) 業務の実施に際して、暴力団員等による不当要求又は業務妨害（以下「不当介入」 という。）を受けた場合は、断固としてこれを拒否するとともに、不当介入があった時 点で速やかに警察に通報を行うとともに、捜査上必要な協力を行うこと。 (2) 受託者が、(1)により警察に通報を行うとともに、捜査上必要な協力を行った場合に は、速やかにその内容を記載した文書により委託者に報告すること。 - 3 - (3) 受託者は、暴力団員等による不当介入を受けたことにより工程に遅れが生じる等の 被害が生じた場合は、委託者と協議を行うこと。 15 再委託等 (1) 単価契約書第５条に規定する第三者への再委託等について、次に掲げるものを再委 託し、又は請け負わせることはできないものとする。 ① 業務の中核となる比準賃料調査及び不動産鑑定評価 イ 賃料算定等 ロ 現地調査 ハ 調査報告書、鑑定評価書及び意見書の作成 ニ 意見交換及び調査報告書等に対する問合せ対応 ② 月極駐車場料金等調査 イ 現地調査 ロ 調査票の作成 (2) 補助的な業務（例：印刷、製本等の簡易な業務、住宅、施設及び駐車場等の賃料調 査における事例収集、月極駐車場料金等調査における事例収集、写真撮影、データ入 力）を第三者に再委託し、または請け負わせようとする場合は承諾を要しないものと する。 (3) (1)(2)に記載のない業務については、委託者が、その作業の質と業務の範囲を勘案 のうえ、承諾の可否を判断する。 (4) 受託者は、業務を再委託する場合は、書面により再委託の相手方との契約関係を明 確にしておくとともに、再委託の相手方に対して適切な指導、管理の下に業務を実施 しなければならない。また、それらの契約関係に関する書面について、委託者が求め た場合は、書面全てを受託者は提出しなければならない。 16 業務環境の改善 本業務の実施にあたっては、業務環境の改善に取り組むウイークリースタンスを考慮 するものとする。 ウイークリースタンスの実施にあたっては、ウイークリースタンス実施要領（別紙２） に基づき、委託者の担当者と確認・調整した内容について取り組むものとする。 以 上 - 4 - （別紙１） 令和８年度賃貸住宅等に係る比準賃料調査等業務実施内容 １ 業務実施内容 (1) 既存賃貸住宅賃料調査 ① 業務概要 大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、滋賀県、和歌山県、岡山県、広島県内に存す る、独立行政法人都市再生機構（以下｢機構｣という。）が現に管理する団地の賃貸住 宅の賃料調査をいう。 受託者は、依頼書で指定する住宅に係る一般家賃市場における新規月額実質賃料 及び新規月額支払賃料について、賃貸事例比較法による調査を行う。 ② 業務スケジュール（予定） ・ 令和８年８月 契約締結 ・ 令和８年11月 依頼書による発注（想定量：297団地638戸）※別表参照 ・ 令和８年12月 経過報告書（仕様書別添様式１－１－２）による調査結果の 内示（依頼書で指定する全住宅が対象） ・ 令和９年１月～２月 調整・確認・作成等作業期間 ・ 令和９年１月～２月 成果報告書（調査報告書）納品 ※ 別途、個別に依頼する場合もあります。 ③ 留意点 本業務において求められる比準賃料は、機構賃貸住宅の家賃算定の基本となるこ とから、その調査結果について、正確性及び正当性が強く求められるため、業務の 実施に際しては以下の点に留意すること。 イ 評価及び事例の収集に当たっては、独立行政法人都市再生機構に関する省令第 30条に則り、適切に行うものとする。 また、事例は、調査対象１物件につき、最低でも 10 件以上を収集するものと し、これにより難い場合は、指示者又は指示者が指定する担当者との協議を要す るものとする。 ロ 評価に当たっては、依頼書において示した価格時点における賃料水準について 十分に検証を行い、指示者又は指示者が指定する担当者と十分に意見交換を行う こと。 また、周辺民間市場における賃料水準が変動しており、現在の機構賃貸住宅の 家賃と乖離があると考えられる場合には、その要因や根拠等について、明確な説 - 5 - 明を行うものとする。 ハ 評価に当たっては、全ての調査対象について、統一的かつ公平な基準に基づき 行うものとする。 ニ 調査結果に誤りが認められた場合には、その影響が甚大となることも想定され るため、できるだけ速やかに指示者に通知するとともに、その原因及び事後対応 について報告するものとする。 ホ 将来にわたり、機構と賃借人等との間で、比準賃料又は比準賃料に基づいて機 構が算定した賃料等について争いが生じたときは、受託者は機構の求めに応じて、 資料の提供及び説明等の協力を行わなければならない。 なお、この場合において、機構が、争いの対象となった賃料等について鑑定評 価を取得する場合には、その実施について協力しなければならない。 (2) 新規賃貸住宅賃料調査 ① 業務概要 機構が大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、滋賀県、和歌山県、岡山県、広島県内 に建設又は管理を予定する団地の賃貸住宅の賃料調査をいう。 受託者は、依頼書で指定する住宅に係る一般家賃市場における新規月額実質賃料 及び新規月額支払賃料について、賃貸事例比較法による調査を行う。 ② 業務スケジュール(概況) ・ 令和８年８月 契約締結 ・ 機構からの依頼 必要の都度（年間想定発注量：４団地30戸）※別表参照 ・ 調査結果の内示 依頼から概ね３週間（依頼書で指定する全住宅が対象） ・ 調整・確認･作成等作業期間 内示後概ね２ヶ月半以内 ・ 成果報告書（調査報告書）納品 内示後概ね３ヶ月以内 ③ 留意点 本業務において求められる比準賃料は、機構賃貸住宅の家賃算定の基本となるこ とから、その調査結果について、正確性及び正当性が強く求められるため、業務の 実施に際しては以下の点に留意すること。 イ 評価及び事例の収集に当たっては、独立行政法人都市再生機構に関する省令第 30条に則り、適切に行うものとする。 また、

関連文書

公告 https://www.ur-net.go.jp/orders/west/pdf/order_43466_4.pdf PDF

出典

UR西日本支社入札情報 ／ 発注機関：UR都市機構西日本支社

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